股东会见闻录招商蛇口的主业和祖业

观点网6月26日，招商蛇口2023年度股东大会在深圳市南山区南海意库举行。

会上，刚刚实行了一个多月的“517”新政受到投资者关切，市场希望了解到，楼市调控在这家龙头房企看来是否已取得一定作用。

据参会投资者转述，管理层表示，517新政之后，招商蛇口旗下项目来访量有所增加。但管理层坦言，现在改善的力度不够明显，消费者的信心恢复可能稍微滞后，

招商蛇口的态度仍是谨慎乐观，相信“不好的形势下，也会有一个小阳春”。

拿地方面，管理层表示，今年的土地供应上，每个城市也在控制自己的量和品质，这一点非常明显，会有一些容积率低的土地，而且都在核心地段，“对我们房地产企业都是好事，今年的土地市场上还是有很多好的地值得去买”。

总体上，公司仍会高度关注核心的10个城市，以及核心地段。

据参会投资者转述管理层的表态：“根据安全风险可控的前提下，适当地铺货。今年也铺了不少货，公司也在加大转型力度，代建和物业管理等新业务增长非常快。”

除了招拍挂之外，并购合作也是获得土储资源的渠道之一。

据透露，管理层进一步表示：“并购重组不是那么多，但也存在。我们公司不叫并购重组，我们叫股权归置，主要归置是跟我们合作的一些项目，把他的股权买过来。实际上既解决他的问题，也解决我的问题。”

在招商蛇口看来，存在股权收购的机会，也存在合作可能，但是实际操作仍存在困难，“难在什么？就在于价格比较难谈拢。如果算不过账，不能比市场上新拿一块地稍微多一点风险溢价的话，就不如拿一个干净的地。我们不会轻易出手，要并购也不如并购已经有股份在里头的项目。”

会上，有投资者问及，最近几年房地产行业低迷，但行业不会消失，在这种情况下招商蛇口可以靠什么活到最后？除了说有招商局支持或央企背景，在和同行的竞争中有哪些优势？

管理层首先分析了部分房企暴雷的原因：“一是杠杆用得太狠，二是业务过度多元化，三是项目投资不够聚焦。”

其中，管理层着重谈到：“我们的业务没那么多元化”。

“他们有很多做了跟主业不大相关的一些业务，而我们当时是做三大主业，一是房地产开发，二是园区，第三就是城市服务，都是围绕着房地产开发相关的主业。如果分散，风险就比较大了。至于竞争力，现在也在做一些转型，但都是围绕着主业，包括一些持股业务。”

其中，今年年初招商蛇口设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。据披露，招商蛇口从2010年开始布局代建业务，业务覆盖公园景观、道路桥梁、会展中心、文化艺术、学校教育、医疗康养、产业办公、住宅公寓等业态。此前在公司内部设有专业化代建部门，但从未在年报中披露过代建业务具体经营数据。

第三方数据显示，2023年招商蛇口代建业务新签约面积为269万平方米，其中在政府代建板块的新签约面积为229万平方米。

截至目前，招商蛇口主营业务包括三大板块，分别为开发业务、资产运营和城市服务。其中，代建业务划归至城市服务板块，此前已包含招商积余、招商会展、招商邮轮、招商观颐等四个平台公司，对应物业管理、会展、邮轮、康养四大业务。

资产运营则包括商业办公、酒店公寓、产业园区等持有物业管理与资产管理。

就在6月25日，招商蛇口联合中信海直、深圳电信加速布局低空经济产业合作建设“前海-蛇口低空经济先导区”，在深圳蛇口海上世界文化艺术中心举行战略合作签约仪式，产业版图延伸到低空经济赛道。

更早前的5月30日，招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式受理，或将成为招商蛇口第二只境内REITs上市平台。

围绕三大主业，招商蛇口得各项多元业态逐渐落地结果。

关联到招商局的百年基业时，管理层还强调围绕的不光是三大主业，“还有祖业，股东会见闻录招商蛇口的主业和祖业祖宗的祖”，以强调公司底蕴，及曾经穿越的经济周期。

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